孝昌县土地交易市场形成及发展的情况调查

近年来，在县委、县政府的高度重视下，我县土地交易市场建设取得了突破性地发展。仅2008年上半年，就通过招拍挂实现土地收益1.01亿元。带着这一数据，我们组织专班，对全县土地交易市场的形成和发展进行了专题调研，获取了大量一手资料。

一、主要做法

设置机构。2004年，县土地收购储备中心正式挂牌成立，隶属县国土资源局，负责对全县国有土地的经营管理，确保国有土地资产保值增值。目前，县土地收购储备中心正常运转4年，职能逐步延升到破产企业土地资产盘活、新增建设用地介入等等方面。土地收购储备中心的成立，使政府真正掌握了土地供应的主动权，形成了政府主导的土地一级市场。

建立制度。招标拍卖和挂牌出让是实现土地资源市场化配置、发挥土地资产效益的根本途径。为此，我县出台了《孝昌县国有土地使用权交易工作程序》、《土地收购储备中心运作程序》、《关于土地收购、储备及土地出让的工作会议纪要》等相关政策，对房地产开发和商业、旅游、娱乐等经营性用地，全部实行招标、拍卖和挂牌，并以土地收购储备中心为依托，逐步建立起集土地交易、地价评估、法律咨询、信息交流、注册登记为一体的土地有形市场。

形成市场。在严格土地宏观调控政策的控制下，我县依法对经营性、工业用地实施了招拍挂牌出让工作。通过对城镇居民建房用地审批、年度用地计划指标分解、土地登记发证条件的严格控制，我县土地交易市场开始走向有形有序的道路，并逐步形成了“一个渠道进水、一个池子蓄水、一个龙头放水”即“三个一”经营模式。

规范运作。首先，由政府依靠法律法规，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城镇总体规划，通过收购、回收、置换、征收等方式取得土地，直接进行储备或经过前期开发后再进行储备。然后，在影响范围面大、公众接触多的，如中国土地市场网、国土资源报等相关媒体上公开交易信息，以招标、拍卖、挂牌的方式按需供应土地，满足社会各类用地需求。

盘活资产。通过实施土地收购储备制度，把土地资产变现，是解决困难国企和破产企业问题的重要途径。我县在处置破产企业的工作中，也主要是通过盘活其土地资产来解决企业职工分流、买断等所需的大部分资金。近年来，全县共收购破产企业19宗，面积549.43亩，其中通过挂牌处置3宗，为破产企业变现资金384万元。

源头治腐。实施土地收购储备制度，对出让土地采用公平、公开、公正的招标拍卖方式，既可以避免多头供地和恶性竞争，又可从源头上消除土地供应环节产生腐败的有效措施。在我县成立土地收购储备中心，并实施招拍挂制度以来，全县土地违法案件中，没有哪一起是因为土地供应环节出现问题而引发的。

凸现效益。2004年，公开招拍挂出让土地2宗，面积94.32亩，成交额820万元；2005年，全县共招拍挂出让土地3宗，面积13.18亩，土地出让收益275万元；2006年出让8宗，面积185.48亩，出让收益1858.7万元；2007年出让9宗，面积619.2亩，出让收益6981万元；2008年上半年，全县共有偿出让土地16宗，面积724.55亩，实现土地出让收入10131万元。数据表明，我县土地交易市场日趋繁荣，国有土地有偿使用制度改革得到深入及有效地落实。

目前，全县剩余储备土地26宗，面积1020.18亩。

二、存在的问题

我县的土地市场建设正处于完善巩固阶段，虽然取得了一定的成效，但也存在一些不可忽视的问题。

一是是房地开发交易过盛，工业用地落实招拍挂启动较晚，造成土地市场发展不均衡；

二是少数单位和个人遵守土地政策、法律法规的意识不强，城区及乡镇仍然存在有个人建房变相开发或直接非法入市的行为；

三是由于土地收益大部分用于全县基础设施建设，造成土地收购资金周转不灵，从客观上给土地招拍挂工作带来了一定的制约。

三、有关建议

为进一步加强土地市场经营管理，不断巩固政府在土地市场宏观调控中的主导地位，实现土地资源的最有效利用，我们建议：

一是进一步规范土地市场行为。按照国土资源部《招标拍卖挂牌出让土地使用权规定》和《湖北省关于开展经营性土地使用权招标、拍卖、挂牌出让情况执法监察工作实施方案》的要求，要坚决执行经营性土地使用权招拍挂制度，规范协议出让行为，严格限制划拨用地范围。除法律规定可以继续实行划拨外，其余一律依法实行有偿使用，商业、旅游、娱乐和房地产等经营性用地，全部采取招标、拍卖、挂牌出让方式供地。

二是要严格落实最低价标准。省政府办公厅于今年8月9日转发了省国土资源厅《关于实施工业用地招标拍卖挂牌出让指导意见的通知》（鄂政办发［2007］81号），《指导意见》规定：工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，出让底价要进行集体决策并严格保密，并不得低于国家规定的工业用地最低价标准，严禁以减免或返还土地出让金等形式低价出让土地。按照国家今年1月1日发布的《全国工业用地出让最低价标准》，我县工业用地出让最低价标准定为13等96元每平方米。

三是要严格执行计划管理。严把征地审核关键环节，加强土地利用年度计划管理，所有单位和个人用地必须严格按照土地利用年度计划分配的指标进行上报审批，用地范围严格控制在建设预留区范围内，并按照法定程序呈报预审和转用。特别是新征用地项目要确保在年度计划允许的范围内，按照流程管理程序逐级报批，每一环节都要严格审查，坚决制止利用不正当手段骗取国有土地资产等情况的发生。

四是严格出让金收支管理。国务院在《关于加强土地调控有关问题的通知》中，已明确要求“规范土地出让收支管理”；并要求提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准；新增建设用地土地有偿使用费专项用于基本农田建设和保护、土地整理、耕地开发。省、市各部门也相继出台了相关政策，对规范土地出让收支管理进行了明确规定。通过加强土地出让金的收支管理，能够进一步增强土地收购储备资金的保障力度。

五是要继续深入政策宣传。多采取文艺汇演、专题活动等吸引群众的有效方式，大力宣传国土资源国情国策，并着重从完善社会主义市场经济体制的高度，向社会各界宣传规范土地交易市场、实施经营性用地招拍挂制度的重要意义，为深入推进土地市场规范、有序、健康发展提供良好的法律氛围。